www.greenbergs.co.il גרינברג, שמאי מקרקעין // דמין אילן, שמאי מקרקעין והנדסאי בניין // אבודרהם דוד, שמאי מקרקעין // שמש יגאל שמאי מקרקעין // גרינברג אוהד, שמאי מקרקעין וכלכלן // מכטינגר משה, שמאי מקרקעין ומהנדס // גלית אבודרהם, מלווה בניה ירוקה מוסמכת מכון התקנים. חוות דעת מומחה, בעניין שווי זכויות במקרקעין גוש : 4272 חלקה : 37 תת חלקה : 1 מגרש בניה : 3, רחוב מלכי ישראל, 7 ראש העין (הותיקה) זכויות בעלות טרום רישום. ע"ש: מדרי יורם וניצה צילום מרחוב מלכי ישראל עמוד 1 מתוך 30
תוכן עניינים מטרת השמאות... 5 מזמין השמאות... 5 הביקור בנכס... 5 המועד הקובע לשמאות... 5 מסמכים שהומצאו לנו במייל לצורך עריכת חוות הדעת... 6 תיאור הסביבה... 8 תיאור הנכס... 9 תיאור הבית... 10 המצב המשפט... 12 המשמעות המשפטית מהמסמכים שהומצאו לח"מ... 13 היטל השבחה... 14 רמ"י רשות מקרקעי ישראל... 15 המצב תכנוני... 17 עקרונות גורמים ושיקולים בשמאות... 21 תחשיבים... 23 ריכוז תחשיב שווי... 24 תחשיב חלק הבית וזכויות בניה עודפות סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין... 26 השמאות... 30 עמוד 2 מתוך 30
תאריך סידורי 18/12/2017-24497 - לכבוד כונסי הנכסים לנכס שיתואר רועי קורץ, עו"ד הרכבת 58, תל אביב roy@kurz.co.il office@kurz.co.il שאול דחבש, עו"ד רח' ההסתדרות 26, מגדל פלינר פתח תקוה dachbash@netvision.net.il מכובדיי הנדון : חוות דעת מומחה בעניין גוש 4272 חלקה 37 תת חלקה 1 הצהרת המומחים : אנו החתומים מטה נתבקשנו על ידי מזמין השומה לחוות דעתנו המקצועית בשאלות מפורטות במטרת השומה ועפ"י ההנחות שיצוינו בגוף השומה. אנו נותנים חוות דעתנו זו במקום עדות בבית משפט ואנו מצהירים בזאת כי ידוע לנו היטב, שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתנו זו כשהיא חתומה על ידנו כדין עדות בשבועה שנתנו בבית המשפט. השכלה וניסיון מקצועי של המומחים: גרינברג הנני שמאי מוסמך משנת 1995. לימודי שמאות וניהול מקרקעין, במסגרת אוניברסיטת ת"א, בשנת 1994. בוגר הפקולטה למדעי החברה, אוניברסיטה עברית, י"ם. השתלמויות מקצועיות שונות במסגרת לשכת שמאי המקרקעין. השתלמות באוניברסיטת בר-אילן בנושא משפט ומקרקעין. השתלמויות של השמאי הממשלתי לשמאים הרשומים כיכולים לתת שירותי שומה לי הממשלה. קורס בנושא שמאות חקלאית. אלה פרטי ניסיוני: - 1998-2017 בעל לשמאות מקרקעין. - 1996-1997 מנהל נכסים של רשות הפיתוח. - 1995-1996 שמאי עצמאי ב נתן בן-חיים. - 1992-1995 התמחות בשמאות מקרקעין ב בן-חיים. - 1991-1994 לימודי שמאות וניהול מקרקעין באוניברסיטת ת"א. - -1991 1988 איש מכירות במסגרת רשת אנגלו-סכסון. עמוד 3 מתוך 30
גופים מקצועיים ש רשום בהם: רשום בפנקס שמאי המקרקעין של המשפטים. רישיון מספר. 432 חבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל. חבר באיגוד המתכננים בישראל. שמאי מטעם השמאי הממשלתי הראשי. מכין שמאויות לרשות מקרקעי ישראל וחברת עמידר. נתינת שירותים מקצועיים: שמאי מטעם בית משפט. שמאי בנקים למשכנתאות: מזרחי טפחות, הבינלאומי ה- 1 ובנק לאומי. מופיע ברשימת השמאי הממשלתי הראשי. מכין שמאויות לקרנות השקעה בנדל"ן (אקספו, קרן ריאליטי.(1+2+3 דוד אבודרהם הנני שמאי מקרקעין מוסמך משנת 2006 רישיון מס'. 1571 סיימתי לימודי שמאות וניהול מקרקעין במכללת רמת גן בשנת. 2005 בוגר החוג ליועצי נדל"ן בכירים אוניברסיטת תל אביב. 1997 בוגר החוג לניהול השיווק מכללת יזרעאל 1993. השתלמויות מקצועיות : הפקעות, החלטות ממ"י, הערכות שווי עסק חי, תקן חשבונאי.IFRS עמוד 4 מתוך 30
מטרת השמאות השמאות הוכנה עבור כונסי הנכסים עו"ד רועי קורץ ועו"ד שאול דחבש. עפ"י הזמנת העבודה מטרת השמאות הינה כדלקמן : הערכת שווי הנכס כולל בדיקת התאמות להיתר הבניה. בחינה ברמה מפורטת של המצב התכנוני. הערכת שווי חלק הבית ושווי זכויות בניה עודפות - למס שבח עפ"י סעיף 49 ז' אומדן היטל השבחה צפוי במכר. (1 (2 (3 (4 מזמין השמאות השמאות הוזמנה ע"י ניצה מדרי באמצעות כונסי הנכסים עו"ד רועי קורץ ועו"ד שאול דחבש. לצורך מכירת הנכס בהליך של כינוס נכסים. הביקור בנכס הביקור בנכס ובסביבתו ובוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נערך ע"י דוד אבודרהם שמאי מקרקעין ביום 06/11/2017 הנכס נצפה וצולם חיצונית. ביקור נוסף נקבע ליום 16/11/2017 עם יורם וניצה מדרי. האחרון לא הגיע. לכן נערך ביקור חיצוני בלבד. הביקור בפנים הנכס נערך ע"י גרינברג שמאי מקרקעין ביום 11/12/2017 לאחר שתואם לו ביקור עם יורם מדרי (לא נכח. הדיירת תהילה נכחה עם בנותיה) המועד הקובע לשמאות המועד הקובע לשמאות הוא יום, 18/12/2017 יום חתימת השמאות. עמוד 5 מתוך 30
מסמכים שהומצאו לנו במייל לצורך עריכת חוות הדעת הסכם מכר חתום מיום 22.09.1964 בין רשות הפיתוח מנהל מקרקעי ישראל לבין מר חסן זכריה ) מי שמכר את הזכויות לזוג מדר ( על מכירת הבית לרבות הקרקע בגוש 4272 מגרש זמני 56 א', התמורה ששולמה עבור זכות הבעלות המלאה 5,557.50 לי' (1 הסכם חכירה בין ממ"י לחסן זכריה על אותו מקרקעין גוש 4272 חלקה 37/1 מיום 24.05.1970. דח"ש 9.60 ל'. מסמך ישן חתום ע"י מנהל מקרקעי ישראל ומר חסן זכריה ללא תאריך וללא אימות חתימה של עו"ד, שכותרתו ביטול הסכם חכירה. תשריט לא לצורכי רישום בו מגרש זמני 56 א' שהינו בטבלת שטחים 37 א' בשטח 1,482 מ"ר. פלט מצב חשבון חובות דח"ש מממ"י בין השנים. 2008 1992- מכתבו של עו"ד יצחק פילוסוף לממ"י מיום 24.12.1984 בו העמיד אותם על טעותם כי נכס שנמכר בעלות מלאה הוחכר שוב לבעלי הקרקע בטעות, בו ביקש מהם לתקן את הטעות ולרשום את הנכס כמכר ולא כחכירה. מכתב מעמידר מיום 25.01.1985 בו היא מציינת כי רשמה את החכירה בהתאם להסכם שבינה לבין הרוכשים, לגבי המכר אין לה ידיעה או נגיעה. מכתב מיום 30.05.1985 ממר שלמה נווה אחראי מחוזי לרישום הסדר לעו"ד יצחק פילוסוף בו הוא ממציא שטרי חכירה מבוטלים החתומים ע"י ממ"י. הוא מתנה את רישום הבעלות בתיקון צו בתים משותפים, בה לכל תת חלקה יוצמד שטח החצר שלה, זאת לאור חוסר שיתוף פעולה מצד השכן בגוש 4272 תת חלקה 2 מר גמליאל עובדיה. מכתב מיום 10.02.1987 ממר שלמה נווה אחראי מחוזי לרישום הסדר לעו"ד יצחק פילוסוף בו הוא מציין כי טרם הוגשה בקשה להעברת זכויות ממר זכריה לבני הזוג מדרי יורם וניצה. מכתב של עו"ד שרקון מיום 12.08.2008 התראה לפני הליכי הוצל"פ נגד חסן זכריה על חובות בגין דח"ש ) כנראה שהיו חובות בפועל של מדר, כי המגרש עדיין היה רשום על שם זכריה ומדר נכנס לנכס ב- 84 והוא שילם את החובות בשנת ( 2009. (2 (3 (4 (5 (6 (7 (8 (9 (10 עמוד 6 מתוך 30
תעודת היוון שנשלחה למר יורם מדרי מממ"י מיום 25.05.2011 על 160 מ"ר מבונים בגוש 4272 חלקה 37. מכתב של עו"ד משה פולק בא כוחם של הזוג מדרי מיום 26.06.2011 לממ"י בה גולל את השתלשלות האירועים בצורה מסודרת, ובה בקשה לתיקון הטעות מיסודה, על מנת להסדיר את הבעלות ולקבל החזרי כספים ששולמו לממ"י עבור דח"ש והיוון ע"י משפחת מדר שלא בצדק לדעתו מאחר והם בעלים לא רשומים ולא חוכרים רשומים, עולה כי משפחת מדר רכשו את הנכס ביום 02.10.1984 והערת האזהרה נרשמה רק בשנת. 2009 01.11.11 מכתב הודעה מממ"י לעו"ד משה פולק שהם מטפלים בתיק ומחזירים את הכסף ומעבירים את התיק לרישום כמכר. (11 (12 (13 14) ביום 11.01.12 נתקבל אישור ממ"י על כך שמועצת ממ"י אישרה את העברת הבעלות על הנכס מיום 01.05.1961 ע"ש חסן זכריה. שטר ביטול חכירה חתום מיום. 11.01.2012 שטר מכר חתום ע"י ממ"י מיום 11.01.2012 ללא חתימת הקונים. שומת מקרקעין מיום 12/09/2016 שנערכה ונחתמה ע"י הגב' חכם ז'קלין שמאית מקרקעין לנכס הנישום, סימוכין. 012-9/16 (15 (16 (17 זיהוי הנכס גוש - 4272 חלקה 37 תת חלקה 1 שטח חלקה רשום 2,963 מ"ר. החלק ברכוש המשותף 1/2. שטח הקרקע המשויך לנישום 1,481 מ"ר. שטח מגרש נטו לארח הפקעה לצורכי ציבור שטח הדירה הרשום 21.87 מ"ר. שטח דירה ברוטו מהות הנכס - 1,396 מ"ר. 60 מ"ר. - צמוד קרע חד קומתי, מחצית מדו משפחתי הכולל 3 חד' בבניה ותיקה. כתובת רחוב מלכי ישראל 7, ראש העין. בעלות בקרקע זכויות בעלות מלאות טרום רישום בפנקס מקרקעין. 1 1 ראה הרחבה לעניין בהמשך השמאות. עמוד 7 מתוך 30
תיאור הסביבה הנכס ממוקם ברחוב מלכי ישראל 7 בראש העין הוותיקה. רחוב מלכי ישראל נמצא בתחום שטח ראש העין כהמשכו של רחוב שילה, במרכז העיר. רחוב מלכי ישראל מסתעף ממזרח לרחוב שילה ויהודה הלוי לכיוון מערב, הרחוב ארוך סיומו ברחוב וולפסון. הרחוב מאופיין לרוב בבניה ותיקה צמודת קרקע, מבנים בני 1-2 קומות. בחלקם של המבנים ברחוב בוצעו הרחבות בניה לצד בניה חדשה ע"ח הריסת מבנים ישנים. סביבת הנכס כוללת פיתוח עירוני ותשתיות מלאות, מדרכות עם אבני אקרשטיין ותאורת רחוב. עמוד 8 מתוך 30
תיאור הנכס המגרש תת חלקה 1 בגוש 4272 חלקה 37 שטחה ברוטו כ- 1,481.5 מ"ר. מעיון בתשריט העין עולה כדלקמן : מדידה מיום, 24/05/2006 תשריט חלוקת החלקה שאושר ע"י מהנדס עיריית ראש שטח כולל של חלקה 37 בגוש 4272 הינו 2,963 מ"ר. החלקה חולקה ל- 3 מגרשים. מגרש 37/1 בעורף החלקה ששטחה 171 מ"ר, הופקע לצורכי ציבור. מגרש 37/2 המהווה את חלקת משנה, 2 שטח של 1,396 בחכירת מר עובדיה גמליאל אינו חלק מהנישום. מגרש 37/3 המהווה את חלקת משנה 1 הינו שטח הנישום בשטח של 1,396 מ"ר. מגרש 37/2 בחכירת מר גמליאל עובדיה פוצל ל- 2 מגרשי בניה 37/2/1 בשטח 517 מ"ר. ומגרש בניה 37/2/2 בשטח של 879 מ"ר. למותר לציין כי מס' המגרש עפ"י תשריט החלוקה אינו תואם לרישום בפנקס המקרקעין, עפ"י תשריט החלוקה חלקה 37/3 ועפ"י הרישום בנסח הטאבו חלקה 37 תת חלקה 1. בתשריט החלוקה שאושר ע"ע מהנדס עיריית רה"ע תת חלקה 1 הינה שטח של 171 מ"ר שהופקע לצורכי ציבור. מידות המגרש : אורך חזית הצפונית הפונה לרחוב מלכי ישראל 7 כ- 18 מ'. אורך החזית הדרומית הפונה לעורף המגרש כ- 21 מ'. עומק פנים המגרש נע בין 72 מ' - 73 מ'. שטח המגרש נשוא השומה הינו 1,396 מ"ר. עמוד 9 מתוך 30
תיאור הבית הבית הנישום הינו הבית המערבי בדו משפחתי הבנוי על החלקה. המבנה חד קומתי שהורחב בעבר, מחופה בטיח, עם גג רעפים, בחצר הבית מרפסות עם גג איסכורית. חניה בתחום המגרש, החצר אינה מפותחת, קיים מחסן בחצר, שתולים עצי פרי הדר שונים הפזורים על פני החצר. לבית 3 כיווני אוויר : צפון, מערב, דרום. הנכס ישן ובשטח 60 מ"ר ברוטו, הכולל סלון, 2 חדרי שינה, מטבח עם ארונות עץ תחתונים ועליונים בצבע לבן הפיזי והתחזוקתי באבני מדרכה עם משטח שיש קיסר שחור, חדר רחצה ושירותים עם חיפוי חרסינה. המצב סביר ומתאים לדירה בשכירות. " אקרשטיין ". מרפסות מקורות בגג איסכורית רצפתן מחופות הדירה מרוצפת אריחי טרצו ישנים, החלונות משולבים במסגרות אלומיניום. קיימים 2 מזגנים עיליים 3.5 כ"ס ומזגן חלון אחד, קיימת דלת פלדלת. צילום מכיוון מערב קטע הרחוב בו ניצב הנכס חלק גדה מערבית עומק החלקה מטבח ושירותים משומת ז'קלין חכם. עמוד 10 מתוך 30
סקיצת הדירה מהביקור בנכס ) ללא קנ"מ ( עמוד 11 מתוך 30
המצב המשפט נסח רישום הנסח הופק באינטרנט מיום. 24.10.2017 עמוד 12 מתוך 30
מדרי יורם וניצה רשומים כחוכרים. תשריט בית משותף כאמור החלקה רשומה בפנקס בתים משותפים להלן תשריט ב"מ : החצר אינה מוצמדת לתת חלקה 1 בחלקה היחסי, אלא היא כרכוש המשותף. 2 המשמעות המשפטית מהמסמכים שהומצאו לח"מ לאחר עיון במסמכים, ולאור העובדה כי הוקנו זכויות הבעלות, הוכחה לכך הינו שטר המכר החתום ע"י ממ"י שהועבר מיום 11.01.2012, וביטול הסכם החכירה עוד קודם לכן. בנוסף החזרת הכספים מממ"י עבור תשלומי דח"ש ודמי ההיוון לבני הזוג מדרי, עולה תמונה ברורה, כי אף אם כי הזכויות טרם נרשמו במרשם המקרקעין מכול סיבה שהיא, הרי הם זכויות בעלות מוקנות שהוכרו ע"י ממ"י, או לחילופין זכויות בעלות חוזיות, על כל פנים הזכויות אינן זכויות חכירה. 2 הח"מ אינם משפטנים. פרק זה הוא תולדה של מסמכים שהוצגו לנו ומסקנתנו הנובעת ממסמכים אלו. עמוד 13 מתוך 30
www.greenbergs.co.il לנו על פי ניסיוננו, לא נראה לנו כי רמ"י יגבה דמי הסכמה לפי החלטה 534 בגין העברת זכויות, או ידרוש דמי היוון לפי החלטה 1500 עבור תוספת זכויות או פיצול, זאת בשעה שבני הזוג מחזיקים שטר מכר החתום ע"י רמ"י על המקרקעין. כפועל יוצא מכך ההערכה הינה לזכויות הבעלות המלאות טרום רישום בספרי המקרקעין. 3 היטל השבחה היטל השבחה משולם בין היתר, בגין אישור תוכניות החלות על המקרקעין לוועדה המקומית במימוש הזכויות, במכר או בהוצאת היתר בניה. בנסח הרישום קיימת הערת אזהרה לטובת בני הזוג מדרי משנת 2009. המשמעות הינה שתוכניות שאושרו קודם לכן הינן לאחר מימוש זכויות, כך שבני הזוג מדרי אינם חבים בהן, לכאורה (רכישה יוצרת "מצב קודם", מכאן בודקים את התוכניות המשביחות). אולם לא כך, עפ"י המסמכים וממכתבו של עו"ד יצחק קואפמן. ממסמכים אלו עולה כי בני הזוג מדרי רכשו את המקרקעין ביום, 02/10/1984 כך שכל תוכנית משביחה שאושרה לאחר מכן חבים בגינה היטל השבחה. לתוספת השלישית קיימים מס' פטורים מהיטל השבחה, בניהם פטור 19 (ב)( 1 ) פטור בגין שיקום שכונות 4. מבדיקה שערכנו, בשנת 1984 ואילך כל ראש העין הוותיקה הייתה כלולה במסגרת שיקום שכונות, שיקום פיזי. על פניו עולה כי בני הזוג מדרי פטורים בגין כך מהיטלי השבחה. אולם לא כך, בהחלטת ועדת הערר ברחוב זכרון טוביה 25 ירושלים נקבע : בחינת השימוש המיטבי לעניין הפטור בלבד, נעשית למועד המימוש (להבדיל ממועד אישור התכנית). ראה גם פסיקת שמאית מכריעה הגב' נורית ג'רבי ברחוב שמגר 21 ת"א לעניין הפטור בעניין 19 (ג)( 1 ) שקבעה באופן דומה ובדרך של היקש, כי הפטור אינו נבחן לגבי מועד אישור התכניות, אלא לגבי מועד המימוש. כיום (למועד הקובע לשמאות) ראש העין הותיקה אינה כלולה בתוכנית שיקום שכונות ועל כן בקשה לפטור בגין 19 (ב)( 1 ) פטור בגין שיקום שכונות, מתייתרת. אולם לא רק מועד הבחינה לתכולת הפטור מייתרת את הבקשה לפטור דנן. 3 אומדן היטל השבחה נערך לצורך התחשיב עפ"י דרישת מזמין השומה, התחשיב נערך לצורך אומדן, אין הח"מ מתחייב כי שומת הוועדה תצא באופן זהה. בכול אופן שומת הוועדה ניתנת לערעור בהליך מול שמאי מכריע לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, והוא הסמכות העליונה לקביעת ההיטל ) להוציא סוגיות משפטיות (. 4 סעיף 19 (ב)( 1 ) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לפיו לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב שהוכרז כשכונת שיקום (כל עוד ההכרזה בתוקף), חל כאשר מדובר בהרחבת דירת מגורים קיימת ואינו חל כאשר מדובר בבנייה חדשה. עמוד 14 מתוך 30
www.greenbergs.co.il השאלה על איזה סוג בניה חל הפטור הוכרעה סופית בפס"ד עדכני של ביהמ"ש העליון רע"א 8565/10 9063/10 נאסר עמאש נ. הוועדה לתכנון ובניה שומרון. פסק הדין אימץ את פסק דין של בית משפט מחוזי, לפיו סעיף הפטור חל רק במקרים של מתן היתר להרחבת דירות מגורים קיימות, והוא לא חל כאשר מדובר בבניה חדשה 5 שייעודה למגורים. להלן ציטוט, סעיף 16 מפסק הדין של ביהמ"ש העליון : "...נכון יהיה לאמץ את עמדת הרוב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, לפיה יש לצמצם את תחולת הפטור להרחבת דירות קיימות בלבד. אני סבורה שהגבלת סעיף הפטור להרחבת דירות מגורים קיימות תגשים את תכליותיו של פרויקט שיקום שכונות מחד גיסא, ותמנע מכרסום יתר בקופה הציבורית מאידך גיסא". פס"ד זה, יצר נורמה משפטית. מניסיוננו, כל שמאי המקרקעין בוועדות המקומיות, חוות דעתם לאורו בעניין שיקום שכונות, הוא "גובר" על כל פרשנות אחרת לפניו. עורכים את עניין נוסף, לדעתנו, תשלום היטל השבחה יידרש לא רק בגין התוכניות המאושרות, ע"מ לממש את זכויות הבניה, שיפורטו בהמשך בפרק התכנוני. יש צורך לאשר תשריט חלוקה, עצם אישור תשריט החלוקה, יהווה עילה להיטל השבחה בגין זמינות הזכויות המוקנות 6. אומנם היטל זה אין לו מקום בתחשיב למועד הקובע, אולם לדעתנו, מי שיממש זכויות לבניית 5 יחד' על החלקה יידרש לתשלום היטל השבחה בגין זמינות. רמ"י רשות מקרקעי ישראל (בעבר מינהל מקרקעי ישראל, ממ"י) דמי היתר עפ"י הבנתינו, הערכת השווי תעשה לשווי המקרקעין בבעלות המלאה טרום רישום בפנקס בתים משותפים. אולם עסקאות ההשוואה בעיקרם הינם בעלי זכויות חכירה ואו חכירה מהוונות. בדר"כ מגרשים שהוחכרו בראש העין הזכויות בהיקף של בניה של 160 מ"ר (קיבולת בניה). כל בניה מעבר לכך מחוייבת בתשלומי דמי היוון לפי 31% משווי מ"ר מבונה המתווספת בבעלות מלאה ללא עלויות פיתוח + מע"מ, זאת כיום לאור החלטת רמ"י מס' 1500 מיום. 09.11.2016 5 הרציונאל בפסיקה הוא שהפטור הינו על בסיס סוציאלי,ומי שבא לבנות בית חדש על מגרש ריק ודאי אינו זכאי לפטור ע"ב סוציאלי. 6 השבחה בדרך אחרת ראה פס"ד סי. אנד סאן, פס"ד בעניין אקרו בהרצליה פיתוח, בה תשריט חלוקה יצר זמינות לזכויות בניה שהותרו במצב קודם, וכו'. עמוד 15 מתוך 30
יתרה מכך, במגרשים של 1.5 דונם בראש העין, רק למגרש אחד ) 240 מ"ר לפי תב"ע אפ/ 2000 ( קיימת קיבולת של 160 מ"ר מבונה, וגם אם הוא מהוון, הרי יתרת המגרשים הפוטנציאליים צריכים תשלום בגין הקניית הזכויות לצורך מימוש הבניה. דמי הסכמה בגין מכר לחכירה לא מהוונת עפ"י החלטת רמ"י מס' 534 מיום. 29.06.1992 אין בתיאור המצב המשפטי כדי להוות חוות דעת משפטן. הח"מ אינם משפטנים ואלו הנתונים המשפטיים שהוצגו בפניהם לצורך הכנת חוות הדעת. בהעדר בהירות, נדרשו הח"מ לפרש ולהניח מהם טיב הזכויות במקרקעין נכון למועד הקובע. במידה וקיימים מסמכים שלא הובאו לידיעתינו, ייתכן ויהיה בהם כדי לשנות את ההערכה. עמוד 16 מתוך 30
: מיום 23/06/1942 המצב תכנוני תוכנית אר 6 מנדטורית - ייעוד חקלאי. תכנית גמ/ 2/448 מיום : 14/1/1960 מטרת התכנית בין היתר תכנון וקביעת איזורים בשטח התכנית. הנכס נכלל בתחום איזור חקלאי למחצה. תכנית ממ/ 2/448 /א' מיום 13/12/1969 י.פ : 1504 מטרת התכנית הכנסת תיקונים לגבי מס' בניינים באיזור חקלאי למחצה. לגבי הנכס הנדון נקבעו ההוראות כדלקמן: שטח מגרש מינ': כל חלקה 3 דונם. אולם בחלקות שעומק המגרש 70 מ' ויותר רשאית הו"מ להרשות הקמת בית מגורים נוסף ללא חלוקה (סה"כ יהיו 4 יח"ד) בתנאי קו בניין אחורי 12.5 מ' (ממנו 7.5 מ' לדרך ו 5 מ' קו בנין אחורי). שטח בנייה: 15% משטח החלקה עד 225 מ"ר לכל החלקה. מבנה עזר: 30 מ"ר לכל חלקה, פרט לבנייני עזר חקלאיים אשר יהיו באישור הו"מ. קומות: 2 קומות. קווי בניין: קדמי עפ"י התשריט, צדדי 4 מ' למגורים, 3 מ' או גבול מגרש למבנה עזר. אחורי 8 מ' למגורים, למבנה עזר רשאית הו"מ להתיר קו אחורי גבול מגרש. תכנית ממ/ 830 מיום 8/3/1979 י.פ : 2521 מטרת התכנית קביעת אזורים חדשים לבניה ולשטחים ציבורים למינהם. שינוי הבניה באזורי מגורים קיימים, פתיחת דרכים חדשות, הרחבת דרכים קיימות וביטול דרכים קיימות. ע"פ תכנית זו רוב החלק הנישום החלק העורפי נכלל בתחום אזור מגורים ג' כ- 2/3 משטח הנישום (צבע צהוב בתשריט (, וכ- 1/3 מהחלק הנישום החלק החזיתי נכלל בתחום אזור מגורים ב' (צבע תכלת בתשריט (. עמוד 17 מתוך 30
הוראות בניה אזור מגורים ב': שטח מגרש מינימאלי: 750 מ"ר או כמסומן בתשריט. בנייה מותרת: 2 יח"ד בקומה עם חצר משותפת על גבול משותף. בחלקה בת 500 מ"ר או פחות מותרת יח"ד אחת בלבד בקומה. שטח בנייה מקס': 160 מ"ר ליח"ד אחת, ב 2 קומות. קווי בניין: קדמי עפ"י התשריט, אחורי 5 מ' ולצד 3 מ'. הערות: מותרת גם הקמת מוסך למכונית פרטית ומחסן בשטח כולל של 40 מ"ר עם מרווחים צדיים ואחורי 0 בהסכמת השכן. בחלקה של יותר מ 1,250 מ"ר רשאית הו"מ לאשר הקמת 8 יח"ד ) 4 בקומה) בשטח כולל של 550 מ"ר בקומה. הוראות בניה אזור מגורים ג': שטח מגרש מינימאלי: 750 מ"ר או כמסומן בתשריט. בנייה מותרת: 2 קומות על קומה מפולשת בגובה 2.2 מ'. מותרת הקמת בנין אחד עם קיר משותף או שני בניינים נפרדים מרוחקים 4 מ' מכל גבול משותף (כך שהמרחק ביניהם יהיה 8 מ'). מותרת הבלטת מרפסות לחזית ולאחור 1 מ' לצד 4 מ'. שטח בנייה מקס': 35% לקומה ב 2 קומות על קומה מפולשת. או שני קוטג'ים צמודים על הקרקע. שטח הקוטג'ים יחד לא יעלו על 50% משטח החלקה. קווי בניין: קדמי עפ"י התשריט, אחורי 5 מ' ולצד 4 מ'. הערות: בקומה מפולשת מותרת בנית ביתני אשפה, כוכי גז ומקלט בלבד. במגרשים ששטחים דונם ומעלה תותר בניית קומה ג' נוספת 2 יח"ד בקומה. אזור מגורים ב אזור מגורים ג עמוד 18 מתוך 30
תכנית אפ/ 2000 מיום 22/4/1990 י.פ : 3760 מטרת התכנית בין היתר להוות תכנית מתאר מקומית לעיר ראש העין. הנכס נכלל בתחום אזור מגורים א'/ 1 לגביו נקבעו הוראות הבנייה שלהלן: שטח בנייה: 30% לקומה סה"כ 60% מבנה חנייה: 15 מ"ר למקום חנייה ליח"ד בקו בנין קדמי 2 מ' וצדדי לפי תכנית בינוי. יח"ד: 4 לדונם נטו. 12 יח"ד מקס' ל 3 דונם. מגרשים אלו מותר לחלק ל 2 חלקים שווים בגודלם וזכויות הבנייה לכל אחד משני החצאים האמורים לא יעלה על 6 יח"ד למגרש חדש. מותר יהיה לאשר לצרכי רישום בלבד חלוקת משנה של המגרשים הנ"ל באופן שליח"ד קיימות ו/או מאושרות תהיה הצמדה של לא פחות מ 240 מ"ר קרקע. גובה: 3 קומות. בקומה השלישית או במפלס תחתון המנצל את שיפועי הקרקע מותרת בניה של 15% בלבד ולא יותר מ 30 מ"ר לדירה בנוסף ל 60% המותרים בלוח. קו בנין לחזית בקומה זו יהיה לפחות 6 מ' יותר מקו הבניין בקומת הקרקע. קווי בניין: קדמי עפ"י תשריט, צדדי 4 מ' ואחורי 6 מ'. מותר מרווח 0 בהסכמת השכן. בבניינים שנבנו בפועל לפי היתרים שהוצאו לפי תכנית קודמת רשאית הו"מ להתיר מרווח צד שהיה מותר בתכנית הקודמת. מרווח אחורי של 10 מ' רק במגרשים של 3 ד'. במקרה של חלוקת מגרשים מקוריים של כ 1 דונם כ"א, יהיה המרווח האחורי במגרשים החדשים לפחות 6 מ'. מרתף: לשימוש: מקלט, חדרי מכונות והסקה, חניה פרטית, חדר משחקים עד 50 מ"ר. שטחים נוספים: עפ"י סע' 4.2.5 לתכנית, בחישוב אחוזי הבנייה באזורי מגורים, יכללו כל השטחים של חלקי הבנין פרט למפורטים להלן: קומת עמודים מפולשת, קולנדות, מקומות חנייה לדיירי הבית. מקלט ושרותי בית כללים ומשותפים לכל הדירות כגון: חדר הסקה, חדר למתקן קירור, חדר כיבה, מחסן כלי גינה, ארובה בלתי מקורה לאוורור השירותים, קומת צנרת עד גובה 2 מ' ומרפסות גג בלתי מקורות בבניינים מדורגים. החלקה צבועה בתכלת עם קווים אופקיים מקבילים איזור מגורים א- 1 עמוד 19 מתוך 30
החלטת וועדה מקומית מס' 99002 מיום 08/04/1999 לעניין שטחי שירות בהחלטת הוועדה המקומית לתו"ב מס' 99002 מיום 08/04/1999 נקבע בין היתר, תוספת שטחי שירות של 30-45 מ"ר לבניית צמודי קרקע בנוסף לשטחי המרתפים. ההחלטה מכוח סעיף 13 (ב)( 3 ) לתקנות התכנון והבניה ) חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים ( תשנ"ב. 1992 תכנית רנ/מק/ 2000 פורסמה בי.פ 5083 מתאריך 11/06/2002 התכנית קובעת כי באזור מגורים א' יחולו ההוראות הבאות : שטח מגרש מינימאלי להקמת יחידת דיור יהיה 240 מ"ר. קו בנין אחורי יהיה 3 מ' או כפי שקיים. תותר בניה בקיר משותף בין שני מגרשים שנוצרו עקב חלוקת משנה, בתנאי שישמר קו בניין צידי של 4 מ' לכל צד. תותר הקמת סככה לחניה בתוך תחומי המגרש בקו בניין קדמי וצדדי "0". רישוי מעיון בתיק בניין מס' 528/93 א' בוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין עולים פרטים הבאים : קבלה על תשלום של, 2,200 היטל ביוב וצינורות מיום 13.03.1985 ע"י יורם מדרי. בקשה ע"י יורם וניצה מדרי (עם חותמת הג"א בלבד), מיום 27.05.1987 לתוספת בניה כוללת של 268.88 מ"ר תוספת לקומת קרקע + קומה א' + מקלט + חדר כביסה הבקשה על פי תוכנית מאושרת ממ/ 830 ותוכנית מופקדת אפ/ 2000..1.2 עמוד 20 מתוך 30
עקרונות גורמים ושיקולים בשמאות בבואנו להעריך את שווי הנכס נשוא חוות הדעת הבאנו בחשבון את הגורמים הבאים: א. ב. ג. ד. ה. ו. ז. ח. ט. י. יא. יב. יג. מיקום הנכס ברחוב מלכי ישראל, 7 והסביבה הקרובה בעיר ראש העין. על המגרש בנוי בית חד קומתי בן 3 חדרים. שטח המגרש נטו כ - 1,396 מ"ר. המגרש ניתן לפיצול ל - 2 מגרשי משנה ו/או ניצול זכויות בניה עפ"י תוכניות בנין עיר תקפות לבניית 5 קוטג'ים. רשימת מסמכים שהומצאו לנו במייל לצורך עריכת חוות הדעת. על אף נסח הרישום למועד הקובע, הזכויות המוערכות הינם בעלות מלאה ובדחייה עד לרישום הזכויות בפנקס בתים משותפים. על הקרקע רשומה הערת אזהרה לטובת מדרי יורם וניצה משנת 2009. הובא בחשבון לעניין היטל השבחה, עפ"י המסמכים שהועברו לנו, כי הזוג רכש את המקרקעין כבר בשנת 1984. הובא בחשבון כי צורת המגרש צרה וארוכה וכי תכנון העמדת המבנים ו/או חלוקה למגרשי משנה במגרש זה תדרוש הקצאת שטח למעבר בין המגרשים לדרך 7, בין השאר לכלי רכב. הובא בתחשיב שונות בשווי 8 בין מגרשים חזיתיים לרחוב מלכי ישראל למגרשים פנימיים. מחירי מקרקעין בסביבת הנכס עפ"י הדיווח לרשויות המס ומאתר שע"מ של רשות המיסים, זאת ובהתאמה נדרשת לנכס הנישום, מזכויות חכירה לזכות בעלות, וממגרשים ללא קיבולת בניה ממ"י כלל לזכות בעלות, ניתוח השונות עפ"י החלטות 9 מועצת רמ"י התקפות למועד הקובע. בוצע תחשיב לאומדן היטל השבחה ממודד ובהתחשב בשומות מכריעות לתוכניות אילו. הובא בחשבון כי לא ינתן פטור בגין שיקום שכונות 19 (ב)( 1 ). נערך תחשיב לשווי חלק הבית ולזכויות בניה עודפות, למטרת דיווח בשומה עצמית לרשויות מס שבח, לפי סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין. 7 להערכתנו מינימום שטח של 181 מ"ר מתוך שטח החלקה. 8 שווי מגרש חזיתי הוערך ב+ 5% על פני מגרש פנימי. 9 בעיקר החלטה. 1500 עמוד 21 מתוך 30
יד. טו. טז. יז. בתחשיב היטל ההשבחה הערכנו את ההשבחה, עפ"י דנ"א 9425/06 פמיני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים "שיטת המדרגות". הובא בחשבון כי החלק הנישום בתוכנית ממ/ 830 נכלל ברובו באזור מגורים ג' ובמקצתו באזור מגורים ב', התחשיב יחס שטח של 2/3 לאזור מגורים ג', ו- 1/3 לאזור מגורים ב'. לא נמצא היתר בניה בתיק בניין. חוות הדעת נכונה למועדה. עמוד 22 מתוך 30
תחשיבים 1) הערכת שווי הנכס כולל בדיקת התאמות להיתר הבניה. הערכת שווי הנכס : לצורך מימוש זכויות הבניה בחלקה יש להכין תשריט חלוקה לפי סעיף 137 לחוק התכנון והבניה שבו תאשר הוועדה המקומית חלוקה ל- 5 מגרשי בניה מינימאליים של 240 מ"ר כל אחת. במסגרת התשריט יש צורך להפריש משטח החלקה 181 מ"ר ) 2.5 מ' * 72.5 מ' ( כרצועת דרך לאורך כל החלקה בגדה המערבית שלה, זאת לצורך גישה לכלי רכב למגרשים. 2-3 מגרשים הגישה למגרש דרך רחוב מלכי ישראל 10, ו- 2 מגרשים עורפיים שהגישה אליהם דרך רחוב סלול "ללא שם", הצמוד לכתובת מלכי ישראל 11, הכביש מוביל עד לעורף חלקת הנישום. כאמור אישור תשריט הנ"ל יחייב לדעתנו תשלום היטל השבחה בעתו 11 בגין זמינות הזכויות. לצורך הערכת שווי הנכס בחנו עסקאות מכר בראש העין למגרשים להלן : תאריך העסקה 29/08/2016 25/01/2017 22/02/2017 05/09/2016 02/01/2017 07/06/2016 09/12/2015 17/11/2016 25/05/2016 18/01/2016 כתובת הנביאים החמישה הר המור ג ' ון קנדי יבניאלי יבניאלי הרצל שבזי יהושוע בן נון רש"י גוש 4273 4272 4272 4274 4271 4271 4272 4270 4272 4270 חלקה 18.1 34/1 34/1 38 44/2 49/1 63/1 66/1 67/1 81 שטח החלקה שטח נמכר 500 1,500 220 220 310 480 254 365 1,345 1,536 1,536 371 465 706 שווי המכר 1,400,000 900,000 800,000 800,000 1,100,000 800,000 900,000 3,750,000 880,000 1,000,000 שווי מגרש בניה 686,000 981,818 872,727 745,631 550,000 788,501 796,313 950,000 750,000 774,335 810,127 מצב חכירה ללא קיבולת בניה מהוון ל - 160 מ"ר מהוון ל - 160 מ"ר ללא קיבולת בניה מגרש חזית אחד מהוון מגרש חזיתי לא מהוון מגרש מהוון אחד + חצר 727,254 ממוצע למגרש לא מהוון 240 מ " ר ערכי השווי נגזרים מטיב הזכויות הקנייניות מול רמ"י. רמ"י החכירה מגרשים עם קיבולת של 160 מ"ר מהוונים, ואת יתרת שטח המגרש לא ניתן לנצל עד לרכישת הזכויות מרמ"י. ככלל, לצורך פיצול מגרש 12 מכלל שטח החלקה וניצול זכויות הבניה המותרות עפ"י תב"ע אפ/ 2000 יש צורך לשלם לרמ"י בגין דמי פיצול לפי החלטה 1500 להלן : 10 קיימת שונות בשווי בין מגרשים חזיתיים למגרשים עורפיים שלהם שווי נמוך יותר. 11 לא ניתן לחשב כיום את ההיטל הנ"ל, ערכי השווי נגזרים משווי מ"ר מבונה למועד אישור תשריט החלוקה. 12 לאחר הפרשה לדרך בתשריט החלוקה, ניתן יהיה לפצל 5 מגרשים של 243 מ"ר כל אחד. עמוד 23 מתוך 30
727,254 799,181-240,000 559,181 173,346 202,815 930,069 941,695 1 שווי קרקע לפני היוון התאמה לבעלות מלאה הפחתת פיתוח שווי ללא פיתוח דמי פיצול - שיעור 31% 2 דמי פיצול בתוספת מע " מ 1+2 שווי קרקע 240 מ "ר מהוון ל - 160 מ "ר שווי קרקע 243 מ "ר מהוון ל - 160 מ "ר 13 ריכוז תחשיב שווי סוג תחשיב שווי מגרש מהוון שווי מגרש מהוון חזיתי שווי החלקה לפני הפחתות מקדם דחיה לרישום זכות הבעלות שווי זכות הבעלות טרום רישום שווי 941,695 988,780 מס ' מגרשים 4 1 5 סה"כ שווי 3,766,780 988,780 4,755,560 0.952 4,529,105 בדיקת התאמות להיתר הבניה בתיק בניין לא נמצא היתר בניה, אלה רק בקשה להיתר. 13 קבענו דחיה של שנה אחת בשיעור ריבית של 5% לצורך רישום זכויות הבעלות בטאבו. שווי מגרש חזיתי הוערך ב- 5% יותר משווי מגרש עורפי. עמוד 24 מתוך 30
בחינה של המצב התכנוני תכניות ממ/ 830 מועד קובע 08/03/1979 מהות אזור מגורים ב '. גודל מגרש מינימאלי 750 מ"ר. אזור מגורים ג'- גודל מגרש מינימאלי 750 מ"ר הערות שטח בניה של - 160 מ"ר ליחד'. מגרשים מתחת ל- 500 מ"ר מותר רק יחידה אחת בקומה. 35% בקומת קרקע, סה"כ 50% בניה. מותר 2 יחד' למגרש מינימאלי. מרתף לשימוש מקלט, חניה הפרטית, חדרי מכונות, חדר משחקים. גודל מרבי של מרתף 50 מ"ר. אפ/ 2000 פרוטוקול הוועדה המקומית ייעוד מגורים א- 1 זכויות :60% בשתי קומות (30% לקומה). 3 ק', בקומה 3 או במפלס תחתון המנצל את שיפוע הקרקע 15% ולא יותר מ- 30 מ' ליחידה. צפיפות 4 יח"ד לדונם מקסימום, 5 יח"ד ל 1,215 מ"ר נטו. תוספת שטחי שירות 30-45 מ"ר לבניה צמודת קרקע מעבר למרתפים. קרקע צמודה ליח"ד מינימאלית 240 מ"ר. 22/04/1990 08/04/1999 עמוד 25 מתוך 30
זכויות בניה עודפות סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין להלן ניתוח זכויות בניה למגרש בודד ול- 5 מגרשי בניה. סוג תחשיב שטח מגרש חניה מרתף קומת קרקע קומה א' חלל גג שירות שטח יתרת חצר סה "כ תוכנית בניין עיר אפ/ 2000 אפ/ 2000 אפ/ 2000 אפ/ 2000 אפ/ 2000 פרוטוקול וועדה אחוזי בניה שטחי בניה 243 15 50 72.9 72.9 30 45 155.1 270.8 מקדם אקוויו' 0.3 0.4 1 1 0.7 0.8 0.3 מ"ר אקוויולנטי 4.5 20 72.9 72.9 21 36 46.5 273.8 שטחי בניה ל- מגרשים 5 1,215 75 250 364.5 364.5 150 225 775.5 1,354 שטח אקויולנטי מגרשים 5 23 100 365 365 105 180 233 1,369 30% 30% 4,529,105 3,308 שווי הזכויות במקרקעין ) ראה ריכוז תחשיב השווי עמ' ( 24 שווי קרקע למ"ר מבונה אקוויולנטי מותאם להלן תחשיב החלק הפטור לסעיף 49 ז ' לחוק מיסוי מקרקעין: 1396 שטח מגרש שטח שווי קרקע המשוייכת למבנה 60 עיקרי בנוי 10 מרפסת 20 מחסן 15 חניה 425 יתרת חצר ראשונה עד 500 מ " ר 480 חצר שניה עד 1000 מ " ר 396 חצר שלישית עד 1396 מ " ר סה"כ שווי הקרקע המיוחסת למבנה שטח שווי המחוברים 60 מבנה הבית 10 מרפסת 20 מחסן 150 גדר בלוקים סה"כ שווי מחוברים סה "כ שווי כולל יזום ומע"מ שחוק + 10% מקדם 1 0.5 0.6 0.25 0.3 0.2 0.1 שווי מ "ר מבונה 3,308 3,308 3,308 3,308 3,308 3,308 3,308 שווי מ "ר בנוי במצבו 4500 3000 2500 250 סה "כ 198,478 16,540 39,696 12,405 421,766 317,565 130,996 1,137,445 270,000 30,000 50,000 37,500 387,500 1,677,439 2,851,666 שווי זכויות בניה עודפות עמוד 26 מתוך 30
אומדן היטל השבחה הנישום נרכש ע"י משפחת מדרי ביום 02.10.1984 כל תוכנית שאושרה לאחר מועד זה והיא משביחה נושאת חבות בהיטל השבחה. סכום ההיטל ממודד עד יום מימוש הזכויות. מצב קודם הינו מכלול התוכניות שקדמו לתוכנית המשביחה. תוכנית אפ/ 2000 אושרה ביום 22/04/1990 המועד הקובע הינו 15 יום לאחר אישור תוכנית. 07/05/1990 התוכנית שקדמה לתוכנית אפ/ 2000 אושרה בשנת 1979 הינה ממ/ 830. תחשיב ההשבחה לתוכנית אפ/ 2000 ע"פ המידע המופיע בחוברת מקרקעין וערכם לשנת, 1991 שווי קרקע לחדר ביח"ד בבנייה רוויה בשכונות בערים: פתח תקווה וכפר סבא נע בגבולות, - $ 5,000 7,000. $ שווי קרקע ליח"ד בבנייה צמודת קרקע בערים במרכז הארץ, הינו כדלקמן: יהוד - 100-120 א'.$ הוד השרון - 80-110 א' $. כפר סבא - 90-110 א' $. בהסתמך על שומה מכרעת של השמאי המכריע מר עאטף עאלם בגו"ח 6371/360 בפתח תקווה למועד קובע 29.5.1992 בה נקבע שווי מ"ר מבונה בשכונת מחנה יהודה בפתח תקווה ע"ס 600 ש"ח/ מ"ר מבונה, ומשומה מכרעת של שמואל רוזנברג ברחוב שבזי 98 בה נקבע שווי של / 550 מ"ר מבונה לתוכנית הנ"ל, קבענו שווי של / 550 מ"ר מבונה למועד הקובע. להלן ערכי שווי למ"ר מבונה לשנת 1990 לעניין תוכנית ממ/ 830 לפי פרשנותנו לאזור מגורים ב', ההוראה הרלוונטית של התכנית מאפשרת במגרש בשטח 750 מ"ר, בניה של 2 יח"ד בקומה בשטח 160 מ"ר לדירה. ובמגרש של 500 מ"ר או קטן ממנו יחידת דיור אחת בקומה, ב- 2 קומות, משמע בניה של 320 מ"ר למגרש בין 500 מ"ר או קטן ממנו. עמוד 27 מתוך 30
www.greenbergs.co.il לא ניתן למדוד במדויק את שטחי המגרשים עפ"י היעוד לפי תוכנית ממ/ 830 עקב העדר תשריט מדידה מתאים. יחסנו, בדרך של אומדן, שטח יחסי 14 מכלל שטח החלקה של 1,396 מ"ר. השבחה בגין תוכנית אפ / 2000 שטח הנישום מצב קודם -ממ/ 830 מגורים ב שטח מגרש במ"ר 480 יחידות דיור - 2 מגורים ג שטח מגרש במ"ר 921 יחידות דיור - 2 מגרש מינימאלי - 750 זכויות בניה זכויות לחלקה בנייני עזר לחלקה חצר סה " כ למגורים ב ' קומת קרקע קומה א' חצר סה"כ למגורים ג' אחוזי בניה 160*2 40*2 35% 15% 50% שטח במ"ר 320 80 240 320 322 138 599 461 מקדם אקוויולנטי 1 0.4 0.25 1 1 0.25 שטח אקוויולנטי 320 32 60 412 322 138 150 610 שווי למ"ר מבונה סה"כ שווי 550 226,600 550 335,589 562,189 1022 781 שטח מגרש 1,396 מ" ר סה " כ מצב קודם 5 מספר יחידות דיור מצב חדש- אפ/ 2000 550 365 1 365 30% עיקרי קרקע מגורים א- 1 365 1 365 30% עיקרי א' 1,215 128 0.7 182 15% קומה עליונה מגרש מינימאלי מגלם דחייה 32 0.16 200 50 * 4 מרתף מ"ר 240 23 0.3 75 15*5 חניה 155 0.20 776 חצר 586,396 1066 1111 סה " כ מצב חדש שטח מגרש נטו 1,215 24,207 השבחה 12,103 היטל השבחה 3.48 מידוד 42,120 ממודד למועד הקובע 14 מגורים ב' 1/3 * 1,396 = 480 מ"ר. מגורים ג' 2/3 * 1,396 מ"ר = 921 מ"ר. עמוד 28 מתוך 30
השבחה בגין אישור פרוטוקול הוועדה המקומית מיום 08/04/1999 ככלל אישור פרוטוקול אינו אישור תוכנית על כן על פניו לא ניתן לגבות בגינו היטל השבחה. אולם הפסיקה והפרקטיקה השמאית מחייבת בהיטל השבחה בין אישור פרוטוקול כהשבחה בדרך אחרת. הפרוטוקול התיר או למעשה עיגן את שטחי השירות במרחב התכנון של ראש העין, לתוכניות ישנות, תוכניות שאושרו לפני ) 23.02.1992 תוכניות שהזכויות בהם היו רק שטח עיקרי, לפני תיקון 33 לחוק התכנון והבניה (, בכול הוועדות לתכנון ובניה בארץ, נהגו טרום התיקון לתת זכויות בניה לשטחי שירות, אך שטחים אילו למעשה לא היו שטחים מוקנים בתוכנית, אלא שטחים שהותרו ע"ב וביחס לשטח העיקרי, אך לא היה שום וודאות תכנונית לגביהם. הפרוטוקול למעשה מיסד את זכויות הבניה לשטחי שירות וקבע כי לקוטג' ינתנו זכויות לשטחי שירות של 30 מ"ר - 45 מ"ר לכל יחידת דיור, לא על חשבון השטחים המותרים במרתף. תחשיב היטל השבחה בגין פרוטוקול מצב קודם מול חדש מצב קודם חניה מחסן סה"כ מצב קודם מצב חדש שטחי שירות תוכנית אפ/ 2000 ממ/ 830 פרוטוקול ליחידה אחת 15 20 45 לכלל החלקה 75 80 225 אקוויולנט 0.4 0.4 0.42 שטח אקוויולנטי 30 32 62 94.5 32.5 96 387 12,563 6,281 8,464 4.035 1.3475 השבחה במ"ר אקוויולנוטי שווי מ"ר אקוויולנטי ב - $ שווי מ"ר אקוויולנטי בש " ח השבחה בש " ח היטל השבחה בש " ח היטל ממודד למועד הקובע עמוד 29 מתוך 30
השמאות אנו מעריכים את ערכי השווי בגוש 4272 חלקה 37 תת חלקה, 1 לאור מטרת השמאות ועפ"י העקרונות הגורמים והשיקולים בשמאות ובשים לב לפרק המשפטי לעיל : הערכת שווי הנכס הערכת שווי חלק הבית לסעיף 49 ז ' הערכת שווי זכויות בניה עודפות אומדן היטל השבחה צפוי במכר. אנו מצהירים כי למיטב ידיעתנו העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות. הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל, בהתאם למסמכים שנשלחו אלינו לצורך עריכת חוות הדעת. אנו מצהירים כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה. אנו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה. שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על הכנסות נו. הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו 1966 ועפ"י התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית. אנו מצהירים כי אנו בעלי הידע המתאים לביצוע הערכה זו. בברכה, דוד אבודרהם שמאי מקרקעין גרינברג שמאי מקרקעין עמוד 30 מתוך 30